Protégez votre investissement LMNP. Nos experts analysent votre bail commercial pour identifier les clauses à risque, les irrégularités et les opportunités de renégociation.
Demander un audit gratuit →Depuis les scandales Orpea et les difficultés de plusieurs exploitants (Emeis, Domitys...), plus de 70% des investisseurs en résidences gérées s'inquiètent pour leur placement. Pourtant, la plupart n'ont jamais fait auditer leur bail commercial.
Un accompagnement complet pour sécuriser votre investissement en immobilier géré
Analyse complète de votre bail : durée, loyers, indexation, répartition des charges (articles 605/606), clauses de sortie, conditions de renouvellement. Rapport détaillé avec recommandations.
En cas de litige avec votre exploitant (loyers impayés, baisse unilatérale, non-respect du bail), nous vous accompagnons dans la médiation et la défense de vos droits.
À l'approche du renouvellement, nous négocions pour vous les meilleures conditions : maintien ou hausse des loyers, répartition des travaux, durée d'engagement.
Évaluation de la santé financière de votre exploitant : bilan, taux d'occupation, réputation, risques de défaillance. Un signal d'alerte avant qu'il ne soit trop tard.
Estimation précise de votre bien selon les critères du marché secondaire. Accompagnement jusqu'à la signature chez le notaire si vous souhaitez céder votre lot.
Regroupement des copropriétaires pour peser face aux grands groupes. La force du collectif pour renégocier ou contester les décisions unilatérales.
Un audit exhaustif couvrant tous les points de vigilance
Vérification de la durée ferme, des clauses de tacite reconduction et des modalités de résiliation anticipée.
Contrôle de l'indice de révision (IRL, ICC, ILAT), de la périodicité et des éventuels plafonnements.
Analyse de la conformité avec le Code civil : qui paie l'entretien courant vs les grosses réparations ?
Vérification des conditions de remplacement du mobilier et des équipements (fréquence, prise en charge).
Examen des garanties de loyer, dépôts de garantie et mécanismes de protection en cas de défaillance.
Conditions de résiliation, indemnités d'éviction, droits du preneur et du bailleur en fin de bail.
Vérification de la convention tripartite, des autorisations d'exploitation et des risques de transfert.
Identification des clauses défavorables au bailleur et potentiellement contestables juridiquement.
Contrôle des obligations d'assurance de chaque partie et de la répartition des responsabilités.
Analyse des clauses pouvant affecter la valorisation et la cessibilité de votre lot sur le marché secondaire.
Des solutions adaptées à chaque situation d'investisseur
Les réponses aux interrogations les plus courantes des investisseurs
Oui, si votre bail commercial fixe un loyer garanti, l'exploitant ne peut pas le modifier unilatéralement en cours de bail. Toutefois, au moment du renouvellement, il peut proposer de nouvelles conditions. Notre audit vous permettra de connaître vos droits exacts et de préparer une stratégie de négociation. Attention : accepter une baisse sans contester peut créer un précédent défavorable.
L'article 605 concerne les réparations d'entretien (peintures, petites réparations) généralement à la charge du locataire/exploitant. L'article 606 concerne les grosses réparations (toiture, murs porteurs, structure) normalement à la charge du propriétaire. Dans un bail commercial EHPAD, cette répartition peut être modifiée contractuellement. Notre audit vérifie si votre bail respecte l'équilibre légal ou s'il vous impose des charges anormales.
C'est le risque majeur de l'investissement en EHPAD. En cas de défaillance de l'exploitant, vous cessez de percevoir vos loyers et devez attendre qu'un repreneur soit trouvé. L'autorisation ARS étant attachée à l'exploitant (et non à l'immeuble), la situation peut devenir critique. Notre service d'analyse de solvabilité vous permet d'anticiper ces risques et notre accompagnement collectif renforce votre position face aux procédures collectives.
C'est le moment clé pour renégocier vos conditions. Ne laissez pas le bail se renouveler par tacite reconduction sans avoir analysé les nouvelles conditions du marché. Notre service de renégociation vous accompagne pour obtenir le meilleur loyer possible, clarifier la répartition des charges et sécuriser votre investissement pour les 9 à 12 prochaines années.
Oui, mais un bail défavorable impactera directement la valorisation de votre bien. Les acheteurs sur le marché secondaire analysent systématiquement le bail et le rendement net. Un bail avec des clauses défavorables ou un exploitant fragilisé peut réduire significativement le prix de vente. Notre audit inclut une estimation tenant compte de ces paramètres, et nous pouvons vous accompagner dans la revente si nécessaire.
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