Baromètre Investissement EHPAD 2026 : Prix, Rendements et Tendances du Marché

EHPAD Magazine publie son baromètre annuel de l’investissement en EHPAD et résidences seniors en France. Cette étude compile les données publiques (INSEE, DREES, Banque de France, CNSA) et les observations du marché secondaire pour offrir une vision complète du secteur en 2026.

Dernière mise à jour : Avril 2026 | Sources : INSEE, DREES, CNSA, Banque de France, données marché EHPAD Invest | Méthodologie : Compilation de données publiques et observations du marché secondaire sur 12 mois glissants.

1. Le marché des EHPAD en France : chiffres clés 2026

2. Démographie : une demande structurellement croissante

La France compte 14,4 millions de personnes de 65 ans et plus en 2026, soit 21,5% de la population (INSEE). Ce chiffre atteindra 17 millions en 2030 et 21 millions en 2040.

Le nombre de personnes en situation de dépendance (GIR 1 à 4) devrait passer de 1,3 million en 2025 à 1,5 million en 2030 et 2,2 millions en 2050 (DREES). Cette croissance structurelle garantit un taux d’occupation élevé pour les EHPAD sur le long terme.

3. Rendements sur le marché secondaire EHPAD

Le marché secondaire des chambres en EHPAD offre des rendements parmi les plus attractifs de l’immobilier géré en France :

Type de bien	Rendement net moyen	Fourchette	Prix moyen / chambre
EHPAD (marché secondaire)	5,5% – 7,5%	4,8% – 8,0%	65 000 € – 150 000 €
Résidence senior	4,5% – 6,0%	3,8% – 7,0%	80 000 € – 200 000 €
SCPI Santé	4,2% – 5,0%	3,5% – 5,5%	À partir de 5 000 €
Livret A (référence)	2,4%	—	—

Sources : Données marché secondaire EHPAD Invest (observations sur 12 mois glissants, avril 2025 – avril 2026). Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

4. Les principaux exploitants d’EHPAD en France

Groupe	Nombre d’EHPAD	Places	Statut
Clariane (ex-Korian)	~350	~35 000	Coté en bourse
Emeis (ex-Orpea)	~350	~32 000	Restructuration
DomusVi	~230	~20 000	Privé (IGIS/Vivalto)
Colisée	~120	~12 000	Privé (EQT)
LNA Santé	~80	~7 500	Coté en bourse

Source : Rapports annuels des groupes, estimation EHPAD Magazine 2026.

5. Environnement financier et fiscal

Taux d’intérêt et financement

Le taux OAT 10 ans s’établit à 3,81% en mars 2026. Les taux de crédit immobilier sur 20 ans se situent autour de 3,40% – 3,60%, en baisse par rapport au pic de 4,2% début 2024. Cette détente favorise le retour des investisseurs sur le marché secondaire EHPAD.

Fiscalité LMNP en 2026

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste le cadre fiscal privilégié pour l’investissement en EHPAD :

• Amortissement comptable du bien et du mobilier, permettant de réduire significativement l’imposition
• Régime BIC réel : déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de comptabilité, taxe foncière)
• Réforme 2025 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente — impact limité sur le marché secondaire
• TVA récupérable à l’acquisition (20%) sous conditions de conservation

6. Tendances 2026 du marché

7. Méthodologie

Ce baromètre est compilé par la rédaction d’EHPAD Magazine à partir des sources suivantes :

• INSEE : Projections démographiques, recensement de la population
• DREES : Enquête EHPAD, statistiques de la dépendance
• CNSA : Données sur l’autonomie et la prise en charge
• Banque de France : Taux OAT, conditions de crédit
• Données de marché : Observations du marché secondaire via EHPAD Invest (2003-2026)

Ce baromètre est mis à jour trimestriellement. Les données présentées sont indicatives et ne constituent pas un conseil en investissement.