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MAG N° 47: Déduction totale de la TVA pour les dépenses de fonctionnement des Ehpad

Par un arrêt du 5 octobre 2016, le Conseil d’Etat a rendu une importante décision ouvrant la voie à une déduction de la totalité de la TVA ayant grevé les dépenses d’administration générale d’un Ehpad, et de fonctionnement et d’entretien de ses bâtiments.

Les Ehpad handicapés par une TVA partiellement déductible

On rappelle que la loi n’autorise pas la déduction de la TVA payée sur des dépenses qui sont affectées à la réalisation d’opérations exonérées de TVA.

Les Ehpad fournissent trois types de prestations aux personnes âgées qu’ils accueillent : des prestations d’hébergement et de restauration, des prestations d’assistance à la dépendance et des prestations de soins.

Or les prestations de soins sont exonérées de TVA. Pour la TVA payée sur les dépenses affectées aux trois types de prestations, un prorata de déduction doit en principe être calculé : cette TVA n’est donc que partiellement déductible pour l’Ehpad.

Pour limiter le montant de la TVA non déductible, une solution couramment mise en place par les Ehpad a consisté à sectoriser leurs activités entre prestations soumises à la TVA et prestations exonérées. Cette solution permettait de déduire intégralement la TVA ayant grevé les dépenses afférentes aux prestations d’hébergement, de restauration et d’assistance à la dépendance.

Illustration article EHPAD
Photo : DΛVΞ GΛRCIΛ / Pexels

Cette pratique a néanmoins été remise en cause par le Conseil d’Etat qui a considéré que les prestations rendues par un Ehpad étaient trop complémentaires pour être sectorisées, ne laissant jusqu’à récemment d’autre choix aux Ehpad que d’appliquer un prorata de déduction de TVA.

L’opportunité ouverte par le Conseil d’Etat

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L’Ehpad « Le Parc de la Touques » avait constitué des secteurs distincts d’activité, et avait déduit l’intégralité de la TVA afférente à des dépenses d’administration générale, et de fonctionnement et d’entretien général des bâtiments, estimant que ces dépenses étaient affectées au secteur taxable. L’administration fiscale avait considéré que cette sectorisation était impossible et qu’un prorata de déduction devait donc être appliqué.

Conscient qu’invoquer la sectorisation avait peu de chances d’aboutir à un résultat favorable au vu de la jurisprudence, l’Ehpad a alors développé une argumentation novatrice en avançant que les dépenses précitées devaient être considérées comme affectées à des opérations soumises à TVA puisque la loi lui imposait de les répercuter dans le prix de revient de la prestation d’hébergement et d’assistance à la dépendance, et proscrivait à l’inverse de les répercuter dans les tarifs afférents aux soins.

Le Code de l’action sociale et des familles dresse en effet la liste limitative des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul du forfait « soins », qui ne comprend pas les dépenses en cause ici.

Cet arrêt, qui tire logiquement les conclusions de dispositions légales ignorées par l’administration fiscale, est heureux en ce qu’il sécurise la possibilité pour les Ehpad de déduire l’intégralité de la TVA ayant grevé les dépenses d’administration générale, ou de fonctionnement et d’entretien général des bâtiments, en dépit du fait que ces dépenses concourent aussi à la réalisation des prestations de soins.

Illustration article EHPAD
Photo : RDNE Stock project / Pexels

Les Ehpad ayant appliqué le prorata de déduction sur de telles dépenses sont donc fondés à faire une réclamation contentieuse auprès des services fiscaux afin de demander le remboursement de l’excédent de TVA versé.

Et pour l’avenir, les Ehpad pourront déduire l’intégralité de la TVA grevant ces mêmes dépenses.

François Vignalou, avocat associé, cabinet Brunswick Société d’avocats.

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César Engelmann, avocat collaborateur, spécialisés en droit fiscal, cabinet Brunswick Société d’avocats.

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Questions fréquentes

Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?

Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en EHPAD ?

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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.

Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?

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L'investissement en EHPAD est-il risqué ?

L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.