EHPAD : taux d’encadrement, absentéisme, turnover — ce que l’investisseur doit y lire

Depuis le 10 août 2026, chaque EHPAD de France doit rendre publics trois chiffres qu’il gardait jusqu’ici pour lui : le taux d’encadrement de ses résidents, le taux d’absentéisme de son personnel et son taux de rotation. La presse a traité l’information sous l’angle des familles — « mieux choisir son établissement ». C’est légitime, mais une autre catégorie de lecteurs est concernée sans que personne ne s’adresse à elle : les particuliers propriétaires d’une chambre d’EHPAD en LMNP. Pour eux, ce décret ne parle pas de qualité de soin. Il parle de l’établissement dont dépend, en dernier ressort, leur loyer — à condition de savoir précisément par quel chemin.

Ce que dit exactement le texte

Deux textes ont été publiés au Journal officiel du 9 août 2026, tous deux datés du 8 août :

• le décret n° 2026-760, relatif aux indicateurs transmis par les établissements relevant du 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et publiés par la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) ;
• un arrêté modifiant l’arrêté du 13 décembre 2022, qui fixe la définition et les modalités de calcul des indicateurs de l’article D. 312-211 du même code.

L’ensemble est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le lundi 10 août 2026. Il s’agit de la mise en application d’une disposition de la loi du 8 avril 2024 portant mesures pour bâtir la société du bien vieillir et de l’autonomie, restée deux ans sans texte d’application.

Concrètement, l’arrêté ajoute trois indicateurs (numérotés 6, 7 et 8) à la liste de ceux que les gestionnaires transmettent chaque année à la CNSA, laquelle a l’obligation de les publier sur le portail grand public pour-les-personnes-agees.gouv.fr. Les données d’un exercice doivent être transmises au plus tard le 31 décembre de l’année suivante.

Les trois formules, mot pour mot

Une précision de périmètre qui a son importance : le texte vise les établissements et services relevant du 6° du I de l’article L. 312-1, c’est-à-dire le champ médico-social « personnes âgées ». Les résidences services seniors et les résidences étudiantes ne sont pas concernées : elles ne sont pas des établissements médico-sociaux. Si vous détenez un lot dans une RSS ou une résidence étudiante, ce décret ne vous apporte aucune donnée nouvelle.

Par quel chemin ces chiffres rejoignent votre loyer

C’est ici qu’il faut être précis, car le raccourci facile — « moins de soignants, donc moins de marge, donc loyer menacé » — est faux, et le répéter décrédibiliserait toute l’analyse.

D’abord, ce que ces indicateurs ne disent pas

Le budget d’un EHPAD est cloisonné en trois sections tarifaires étanches : le soin, financé par l’ARS ; la dépendance, financée par le conseil départemental et le résident ; l’hébergement, financé par le résident. Le loyer versé au propriétaire LMNP est une charge de la section hébergement. Or les personnels visés par le décret — médicaux, paramédicaux, socio-éducatifs — relèvent très majoritairement des sections soin et dépendance.

Autrement dit : un arrêt maladie d’aide-soignant n’ampute pas l’euro qui paie votre loyer. Il pèse sur une dotation publique, pas sur la recette d’hébergement. Ajoutons que les arrêts sont partiellement pris en charge par la Sécurité sociale et la prévoyance. Quiconque vous présente ces trois taux comme une lecture directe de votre risque locatif se trompe de tuyauterie.

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Ensuite, les trois chemins par lesquels le lien existe réellement

1. L’occupation. C’est le canal principal, et il est direct. Un établissement qui ne parvient pas à staffer ne peut pas ouvrir ou maintenir ouverts tous ses lits. Moins de lits occupés, c’est moins de recettes d’hébergement — et la recette d’hébergement, elle, paie bien votre loyer. La tension RH ne grignote pas la marge par les charges : elle la grignote par le chiffre d’affaires.

2. Le contrôle et la capacité autorisée. C’est le chemin le plus sérieux et le plus ignoré. Un établissement durablement sous-encadré s’expose à l’intervention de son ARS : injonction, contrôle renforcé, et, dans les cas les plus lourds, réduction de la capacité autorisée ou administration provisoire. Un exploitant qui perd des lits autorisés perd du chiffre d’affaires de façon structurelle. Et un exploitant qui perd du chiffre d’affaires structurel arrive à l’échéance triennale ou au renouvellement du bail avec un argument documenté par la tutelle pour demander une révision de loyer à la baisse. Le risque, pour le propriétaire, n’est pas l’impayé du mois prochain : c’est la renégociation dans trois ans.

3. La réputation. Instabilité des équipes et sous-encadrement finissent par se lire dans le rapport d’évaluation HAS, puis dans le bouche-à-oreille local, puis — de nouveau — dans le taux d’occupation. Le circuit est lent, mais il boucle sur le même point.

Enfin, le bon niveau de lecture

Votre bail vous lie à une société d’exploitation, souvent adossée à un groupe et parfois assortie d’une garantie de la maison mère — pas à l’établissement pris isolément. Un site en difficulté RH est mutualisé au sein d’un ensemble. Il faut donc résister à la tentation de lire une fiche dégradée comme une alerte de défaut : ce sont des signaux faibles, pas un diagnostic financier. Ce qu’ils apportent est ailleurs, et c’est déjà considérable : jusqu’ici, un particulier ne disposait que des comptes consolidés du groupe exploitant — une moyenne qui noie précisément l’établissement qui l’intéresse. Il peut désormais regarder son établissement, gratuitement, et poser des questions précises avant de signer.

À quoi comparer ? Les repères disponibles

Un chiffre brut ne dit rien. La question utile est toujours : « par rapport à quoi ? » La CNSA a publié en avril 2025 une étude (Repères statistiques n° 24) exploitant le tableau de bord de la performance médico-sociale, qui donne les ordres de grandeur du secteur pour 2023 :

Source : CNSA, Repères statistiques n° 24, avril 2025, d’après les données ANAP du tableau de bord 2023.

Deux enseignements pour un investisseur. D’abord, un turnover de l’ordre de 25 % est la norme du secteur, pas une anomalie : c’est environ un quart de l’effectif renouvelé chaque année. Un établissement à 28 % n’est pas en crise ; un établissement qui afficherait le double de la moyenne de sa catégorie mérite, lui, une question posée à l’exploitant. Ensuite, les EHPAD privés lucratifs — la catégorie qui exploite la plus grande part des chambres détenues par des particuliers — affichent le taux de vacance de postes le plus élevé du secteur (6,0 %), plus du double du public. C’est le point de tension structurel du modèle, et il n’a pas de raison de se détendre spontanément.

Trois pièges de lecture

1. L’absentéisme est calendaire. La formule divise par 365 jours, pas par les jours ouvrés. Un taux de 11 % en base calendaire correspond à un niveau nettement plus élevé exprimé en jours travaillés. Ne comparez donc jamais ce chiffre au taux d’absentéisme que publie une entreprise classique dans son bilan social : les bases de calcul n’ont rien à voir.

2. La rotation mélange les entrées et les sorties. C’est une moyenne du taux de recrutement et du taux de départ. Un établissement qui ouvre, qui monte en charge ou qui vient de renforcer ses équipes affichera mécaniquement une rotation élevée sans instabilité réelle. Avant de conclure, regardez l’ancienneté de l’établissement et l’évolution de son taux d’occupation.

3. Le taux d’encadrement du décret est plus étroit que celui dont parle la presse. Il ne retient que les personnels médicaux, paramédicaux et socio-éducatifs — médecins, infirmiers, aides-soignants, AMP, psychologues, kinésithérapeutes, animateurs. Il exclut l’administration, la restauration, l’entretien et les services techniques. Les ratios « tous personnels confondus » régulièrement cités dans les médias portent sur un périmètre bien plus large et ne sont donc pas comparables. La seule comparaison valide est celle que le portail affiche lui-même : la moyenne nationale calculée sur la même définition.

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Mode d’emploi : vérifier votre établissement en cinq minutes

1. Rendez-vous sur pour-les-personnes-agees.gouv.fr et recherchez l’établissement par son nom ou sa commune.
2. Ouvrez sa fiche : les indicateurs figurent aux côtés du profil des chambres, des places habilitées à l’aide sociale, du plateau technique, de la présence d’un infirmier de nuit et d’un médecin coordonnateur.
3. Relevez les trois taux et la moyenne nationale affichée en regard. Les premières données publiées portent sur l’exercice 2024 ; certains gestionnaires ont déjà transmis 2025, auquel cas les deux millésimes coexistent. La campagne 2025 complète est attendue pour la fin 2026.
4. Ouvrez le rapport d’évaluation HAS, dont le lien figure sur la même fiche. C’est le contrepoint qualitatif des trois chiffres.
5. Faites le même exercice sur deux ou trois établissements du même groupe exploitant, dans le même département. C’est la comparaison la plus instructive : elle vous dit si vous avez affaire à une difficulté locale ou à une politique de groupe.

Notez la date de votre relevé et conservez une capture. Dans un an, la comparaison millésime contre millésime vaudra davantage que la photographie d’aujourd’hui : c’est la tendance, pas le niveau, qui porte l’information.

Le retournement : ce que ça change à la revente

Un point que personne n’a relevé et qui mérite l’attention des propriétaires actuels. Cette transparence joue dans les deux sens. Jusqu’ici, un acquéreur de chambre d’EHPAD sur le marché secondaire disposait du bail, des trois derniers avis de loyer et, avec de la chance, des comptes du groupe exploitant. Il achetait pour l’essentiel un rendement affiché.

À partir de maintenant, il pourra ouvrir la fiche de votre établissement avant de faire une offre. Il faut s’attendre à ce que des indicateurs dégradés deviennent un argument de négociation sur le prix, comme un DPE médiocre l’est devenu en immobilier classique. Ce n’est pas nécessairement justifié au regard du bail — on vient de voir que le lien avec le loyer est indirect — mais l’argument sera avancé, et mieux vaut l’avoir anticipé que le subir.

La conséquence pratique est simple : si vous envisagez de vendre dans les mois qui viennent, consultez la fiche de votre établissement avant votre acquéreur. Soit elle est bonne, et elle devient un argument de vente à documenter dans votre dossier. Soit elle est moyenne, et il vaut mieux avoir préparé la réponse — un turnover élevé lié à une ouverture récente, un absentéisme conjoncturel, une politique de groupe en cours de correction — que la découvrir en séance.

Les limites qu’il faut connaître

L’honnêteté commande de ne pas survendre l’outil.

• Les données sont déclaratives. Elles sont transmises par les gestionnaires eux-mêmes via le tableau de bord de la performance médico-sociale. Le décret crée une obligation de publication, pas un dispositif de contrôle.
• Elles sont décalées. On lit aujourd’hui l’exercice 2024. Un établissement qui s’est dégradé au premier semestre 2026 apparaîtra encore sous son meilleur jour.
• Elles ignorent l’intérim. La CNSA le reconnaît explicitement : le recours à l’intérim n’est pas visible dans les données disponibles, ce qu’elle qualifie de « manque important ». Un établissement peut afficher un encadrement correct en s’appuyant lourdement sur des remplaçants extérieurs — avec le surcoût et la discontinuité que cela suppose.
• Elles ne disent rien du bail. Aucun de ces indicateurs ne vous renseigne sur la répartition des charges de l’article 606, sur la clause d’indexation ou sur les conditions de renouvellement. Ils complètent une analyse juridique, ils ne la remplacent pas.

Un bon établissement peut afficher un turnover élevé parce qu’il est implanté dans un bassin d’emploi tendu, et un établissement médiocre peut afficher des chiffres flatteurs parce qu’il a stabilisé une équipe résignée. Ces trois taux ouvrent la discussion avec l’exploitant ; ils ne la concluent pas.

Ce qu’il faut retenir

Le décret du 8 août 2026 n’a pas été écrit pour les investisseurs — il l’a été pour les familles. Mais il livre aux propriétaires, sans le vouloir, la première donnée publique, gratuite et comparable sur le fonctionnement interne de chaque établissement, depuis que le marché de la chambre d’EHPAD existe. À condition de ne pas lui faire dire ce qu’elle ne dit pas — elle ne mesure pas votre risque locatif, elle éclaire l’occupation future et la position de l’exploitant au prochain renouvellement —, elle déplace la frontière entre l’acheteur qui investit sur un rendement affiché et celui qui investit en connaissance de cause.

Chez EHPAD Invest, cette vérification est désormais intégrée à l’analyse de chaque lot que nous présentons, à l’achat comme à la revente. Si vous détenez une chambre et souhaitez savoir ce que dit la fiche de votre établissement, notre équipe peut la lire avec vous.

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