Au-delà du tout-EHPAD : pourquoi le « parcours du sénior » devient le nouveau modèle

« Il faut dépasser le tout-EHPAD et raisonner en termes de parcours du sénior. » La phrase, signée Daniel While, directeur Recherche et Stratégie d’Euryale (gestionnaire de la SCPI Pierval Santé), donne le ton d’une réflexion qui monte dans le secteur de l’immobilier de santé européen. Et qui interpelle directement le modèle français du grand âge, encore largement organisé autour d’une alternative binaire : le domicile ou l’institution médicalisée.

À l’heure où les baby-boomers, nés entre 1945 et 1965, entrent progressivement dans le quatrième âge, cette opposition rigide montre ses limites. Les attentes des nouvelles générations de seniors, l’évolution des familles, les contraintes économiques publiques et privées, et les leçons tirées des crises récentes du secteur des EHPAD obligent à repenser en profondeur la façon dont la France accompagne le grand âge.

Le sujet n’est pas anecdotique. Il touche à la fois à des questions d’aménagement du territoire, de politique publique, de modèle économique, d’innovation architecturale et sociale, et — peut-être surtout — au rapport intime que chacun entretient avec l’idée de vieillir. Au-delà des chiffres et des opérateurs, c’est une question profondément culturelle qui se pose : qu’est-ce que vieillir en France au XXIe siècle, et qui souhaitons-nous être collectivement face à cette réalité démographique ?

Un modèle français binaire et figé

Pour comprendre la portée du débat, il faut d’abord poser le décor. En France, l’organisation du parcours résidentiel des personnes âgées repose schématiquement sur deux pôles. D’un côté, le maintien à domicile, encouragé par les pouvoirs publics depuis les années 1980 comme réponse principale à la dépendance modérée. Il s’appuie sur les services d’aide à domicile (SAAD), les services de soins infirmiers à domicile (SSIAD), les auxiliaires de vie, et un patchwork d’aides publiques comme l’APA (allocation personnalisée d’autonomie).

De l’autre côté, l’EHPAD — Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes — qui prend le relais lorsque la perte d’autonomie franchit un seuil rendant le domicile intenable, généralement à partir d’un GIR 1, 2 ou 3. La France compte aujourd’hui environ 7 500 EHPAD, qui hébergent près de 600 000 résidents, avec un âge moyen d’entrée qui ne cesse de reculer (87 ans en moyenne en 2024).

Entre ces deux pôles, peu de propositions structurées. Quelques solutions existent, mais elles restent marginales : résidences autonomie publiques (anciens foyers-logements, environ 110 000 places), résidences services seniors privées, MARPA (Maisons d’Accueil Rurales pour Personnes Âgées), béguinages contemporains, ou colocations seniors. L’ensemble pèse peu face au gigantisme du couple « domicile / EHPAD ». Et surtout, ces solutions ne s’inscrivent pas dans un parcours pensé : elles existent en parallèle, sans véritable continuum.

Cette binarité a longtemps tenu, parce que la génération silencieuse (née avant 1945) entrait en institution médicalisée à un âge avancé, après avoir vécu chez elle jusqu’au basculement. Mais les baby-boomers, eux, arrivent. Et ils n’arrivent pas avec les mêmes attentes, ni avec les mêmes structures familiales pour les soutenir.

Le modèle binaire s’explique aussi par l’histoire administrative française. L’EHPAD est issu de la réforme de 1999 qui a fusionné les anciennes maisons de retraite, hospices et long séjour sous une catégorie unique soumise à la signature d’une convention tripartite (établissement, conseil départemental, ARS). Ce cadre, conçu pour rationaliser et médicaliser, a eu pour effet collatéral d’enfermer la réflexion sur le grand âge dans une logique d’établissement médico-social, au détriment d’approches plus résidentielles ou communautaires. Trente ans plus tard, c’est ce cadre qui montre ses limites.

Pourquoi le système craque sous nos yeux

Plusieurs forces se conjuguent pour rendre ce modèle binaire insoutenable. D’abord, la démographie. L’INSEE projette qu’en 2050, près d’un Français sur trois aura plus de 60 ans, et que le nombre de personnes de plus de 85 ans aura triplé par rapport à 2020. Concrètement, cela signifie une explosion de la demande d’accompagnement, à un moment où les structures existantes peinent déjà à absorber les flux actuels.

Au sein même de ces projections, c’est la classe d’âge des 75-84 ans qui va connaître la croissance la plus brutale dans les dix prochaines années. Or, c’est précisément cette tranche d’âge qui correspond aux profils intermédiaires : autonomes ou peu dépendants, mais à un moment de la vie où le maintien à domicile commence à devenir difficile, et où l’EHPAD reste prématuré. Ce sont les baby-boomers qui poussent la porte des résidences services aujourd’hui, et qui la pousseront massivement dans les cinq à dix prochaines années.

Ensuite, les attentes. La génération baby-boom, qui a inventé la consommation, le tourisme de masse, le rapport décomplexé au corps et à la santé, refuse massivement le modèle « institution médicalisée subie ». Les enquêtes successives le confirment : entre 80 % et 90 % des seniors français déclarent vouloir rester chez eux le plus longtemps possible. Mais cette aspiration au maintien à domicile entre en collision avec une autre réalité : la complexité croissante de coordonner les soins, les aides ménagères, les portages de repas, les visites médicales. Pour les familles, c’est un véritable parcours du combattant.

Cette complexité est amplifiée par la transformation des structures familiales. Le modèle traditionnel — où une fille ou une belle-fille, souvent au foyer ou à temps partiel, prenait en charge le parent vieillissant — n’existe plus de manière dominante. Les enfants vivent souvent loin géographiquement, travaillent à temps plein, ont des charges familiales propres. Le rôle des aidants informels reste considérable (on estime à plus de 10 millions le nombre d’aidants familiaux en France), mais il s’épuise. Selon plusieurs études de France Stratégie, près de la moitié des aidants déclarent souffrir d’épuisement physique ou psychologique, et un quart envisage de réduire ou cesser leur activité professionnelle pour faire face.

Troisième fracture : la crise de confiance dans les EHPAD privés, accélérée par l’affaire Orpea en 2022-2023. Les révélations du livre Les Fossoyeurs de Victor Castanet ont profondément abîmé l’image du secteur, conduisant à une vague de réformes (loi Bien-Vieillir, renforcement des contrôles ARS, transparence financière). Le résultat : une défiance accrue des familles envers l’institutionnalisation médicalisée, et un report de l’entrée en EHPAD qui aggrave le profil de dépendance des résidents lorsqu’ils y arrivent enfin.

Quatrième dimension : la pression économique. Le coût mensuel moyen d’un EHPAD oscille entre 2 200 € en province et 3 500 € en Île-de-France, hors aides. À comparer avec la pension moyenne des retraités français (environ 1 540 € nets en 2024), l’équation ne tient plus que par la solidarité familiale, le décumul du patrimoine, ou les aides publiques sous condition de ressources. Cette tension financière pousse mécaniquement à chercher des alternatives moins coûteuses pour les profils de dépendance légère à modérée.

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Cinquième dimension, plus discrète mais structurante : la question du logement lui-même. Une part importante des seniors français habite des logements inadaptés au vieillissement — étages sans ascenseur, salles de bain non équipées, isolement géographique en milieu rural. L’ANAH (Agence nationale de l’habitat) estime à plusieurs millions le nombre de logements à adapter pour répondre aux besoins liés à l’âge. La loi Bien-Vieillir de 2024 a renforcé MaPrimeAdapt’ pour financer ces travaux, mais le rythme de transformation du parc reste très en deçà des besoins. Vieillir chez soi suppose, encore faut-il, que le « chez soi » puisse accueillir le vieillissement.

L’inspiration anglo-saxonne : un continuum résidentiel

C’est dans ce contexte que Daniel While invite à regarder ailleurs. « On observe une segmentation bien plus fine, un véritable parcours », dit-il à propos des marchés britannique, allemand et nord-américain. Plutôt qu’un grand saut entre le domicile et l’EHPAD, le sénior y trouve des étapes intermédiaires, conçues pour accompagner la perte progressive d’autonomie sans rupture brutale.

Au Royaume-Uni, le modèle est porté par des opérateurs cotés comme Welltower et Omega Healthcare Investors, qui ont bâti des portefeuilles immenses sur la logique du continuum. On y distingue clairement les independent living (logements pour seniors autonomes, avec services optionnels), les assisted living (assistance à la vie quotidienne sans médicalisation lourde), et les nursing homes (équivalents des EHPAD français pour dépendance forte). L’innovation réside dans le fait qu’un même site, ou un même groupe, peut proposer ces trois niveaux dans une logique de « vieillir sur place » — aging in place dans le jargon anglo-saxon.

En Allemagne, des actifs mixtes accueillent sous un même toit, ou dans un même campus, des seniors autonomes et des résidents nécessitant des soins. La transition se fait sur place, sans rupture sociale ni géographique. Pour un résident, cela signifie ne pas avoir à déménager une fois entré dans un environnement qu’il connaît, où il a tissé des liens. Pour les familles, c’est l’assurance que la trajectoire de vieillissement ne se traduira pas par une succession de ruptures déstabilisantes.

Aux États-Unis, les Continuing Care Retirement Communities (CCRC), aussi appelées Life Plan Communities, poussent encore plus loin la logique. Le sénior y entre généralement autour de 75-80 ans, en bonne santé, et s’engage contractuellement à y rester jusqu’à la fin. La communauté lui garantit en retour l’accès à tous les niveaux de soins dont il pourrait avoir besoin, sans avoir à déménager. Ce modèle, certes coûteux à l’entrée (souvent plusieurs centaines de milliers de dollars de « buy-in »), répond à une demande forte d’anticipation et de sécurité chez les baby-boomers américains.

Les Pays-Bas, eux, expérimentent depuis plusieurs années des concepts originaux comme le Hogeweyk, ce village pour personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer où les résidents vivent dans des « maisons » thématiques (bourgeoise, artisanale, urbaine, etc.) en fonction de leurs goûts de vie, dans une logique de continuité avec leur identité passée. Ce modèle, salué internationalement, illustre une autre voie possible : celle d’une institutionnalisation qui se nie elle-même, en redonnant aux résidents un cadre de vie qui ressemble à un quartier plutôt qu’à un établissement.

En Scandinavie, et particulièrement en Suède, l’État a depuis longtemps massivement investi dans des logements seniors adaptés, intégrés au tissu urbain ordinaire, avec des services à domicile renforcés. La logique est inverse de la nôtre : c’est l’environnement qui s’adapte au sénior, et non le sénior qui doit changer d’environnement. Le coût pour les finances publiques est élevé, mais les résultats en termes de satisfaction et d’inclusion sociale sont remarquables.

Les résidences services seniors : le maillon manquant à muscler en France

En France, le maillon intermédiaire existe — ce sont les résidences services seniors (RSS), portées par des opérateurs comme Domitys, Les Senioriales, Cogedim Club, Steva, Heurus, Espace & Vie, ou Ovelia. Mais l’offre reste sous-dimensionnée par rapport au besoin démographique. Selon les acteurs du secteur, la France compterait environ 900 résidences services pour près de 7 500 EHPAD : un écart qui dit la place encore mineure du logement-services dans le paysage français.

Une RSS, c’est un ensemble d’appartements indépendants (T1, T2, parfois T3) loués ou achetés par des seniors autonomes, dans un immeuble qui propose des services mutualisés : restauration, animation, conciergerie, sécurité 24h/24, espaces communs. La médicalisation y est volontairement légère : on n’y trouve pas d’équipe soignante permanente comme en EHPAD, mais un partenariat avec des professionnels de santé extérieurs et la possibilité de faire intervenir auxiliaires de vie ou infirmiers libéraux à la demande.

Le modèle économique repose, pour les résidences neuves récentes, sur deux acteurs principaux : un investisseur particulier qui achète un lot sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et un exploitant professionnel qui prend le bail commercial et gère les services. Cette structure permet aux opérateurs de se développer sans immobiliser de capital propre, et offre aux particuliers une opportunité d’investissement immobilier sécurisé par un bail commercial 9-11 ans.

Le secteur connaît une forte dynamique depuis 2015. Domitys, le leader, exploite désormais plus de 200 résidences. Les Senioriales, propriété de Pierre & Vacances Center Parcs, en compte plus de 130. Cogedim Club, filiale d’Altarea, accélère ses ouvertures. Steva, plus récent mais ambitieux, multiplie les inaugurations dans les villes moyennes. Mais collectivement, ces opérateurs n’absorbent qu’une fraction de la demande potentielle.

Au-delà du nombre, c’est aussi la nature des résidences qui évolue. Les premières générations de RSS, dans les années 2000, ressemblaient à des résidences hôtelières un peu froides, avec une animation standardisée. Les nouvelles générations innovent : architecture biophilique (intégration du vivant et de la lumière naturelle), espaces partagés avec d’autres publics (étudiants, jeunes actifs, familles), implantation au cœur des villes plutôt qu’en périphérie, services à la carte plutôt que packages rigides, technologies discrètes (capteurs de chute, applications mobiles, téléconsultation intégrée).

L’enjeu est double : continuer à séduire les baby-boomers qui veulent vivre, pas seulement être hébergés ; et préparer l’arrivée des seniors plus jeunes (génération X, nés 1965-1980) qui auront, dans les années 2030, des attentes radicalement différentes en matière de design, de digital et de communauté.

Pour Daniel While, « le business case est démographique, et il est clair » : l’arrivée massive en quatrième âge des générations 1945-1965 va mécaniquement augmenter la demande de solutions résidentielles intermédiaires, mieux acceptées culturellement que l’institution médicalisée.

L’habitat alternatif : béguinages, colocations, intergénérationnel

Au-delà des résidences services seniors classiques, d’autres formats émergent ou réémergent, témoignant de la créativité du secteur. Les béguinages contemporains, inspirés des communautés religieuses médiévales flamandes, proposent de petites maisons individuelles autour d’un espace commun, dans une logique de voisinage choisi. Le modèle, longtemps cantonné aux Hauts-de-France et à la Belgique, gagne aujourd’hui d’autres régions françaises.

Les colocations seniors, sur le modèle Big or Small, s’adressent à des veufs et veuves cherchant à rompre l’isolement sans s’enfermer dans un format institutionnel. Quelques colocations partagent une grande maison, avec ou sans services d’aidants mutualisés. Le phénomène reste confidentiel mais en croissance. Il pose toutefois des questions juridiques (statut locatif, partage des charges, gouvernance) qui freinent son passage à l’échelle.

L’habitat intergénérationnel, porté par des associations comme Cohabilis ou des programmes publics comme « Un toit, deux générations », met en relation seniors propriétaires d’un grand logement et étudiants à la recherche d’un hébergement à loyer modéré, en échange d’une présence et de petits services. Une réponse à la fois sociale et économique au défi du vieillissement isolé. Certaines collectivités expérimentent aussi des résidences mixtes hébergeant simultanément des seniors et de jeunes actifs ou étudiants — comme le projet « Chez Daddy » à Tours, ou les résidences intergénérationnelles d’ICF Habitat à Paris.

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Les habitats participatifs seniors se développent eux aussi : groupes de futurs habitants qui co-conçoivent leur résidence, choisissent leurs colocataires/voisins, partagent la gestion. Le modèle reste minoritaire (forte exigence d’engagement personnel), mais il séduit une partie des baby-boomers cultivés et militants qui veulent reprendre la main sur la fin de leur vie résidentielle.

Enfin, les MARPA (Maisons d’Accueil Rurales pour Personnes Âgées), créées dans les années 1980 par la MSA, restent un modèle pertinent dans les territoires ruraux. De petites structures de 24 à 25 résidents, à mi-chemin entre la résidence services et l’EHPAD léger, avec une dimension communautaire forte. Elles offrent un cadre familial qui séduit, mais leur développement reste contraint par les financements publics.

La technologie au service du parcours : silver economy et gérontechnologies

Le débat sur le parcours du sénior ne peut faire l’impasse sur la dimension technologique. La silver economy — ensemble des biens et services destinés aux seniors — pèse plusieurs dizaines de milliards d’euros en France et progresse de manière soutenue.

Les gérontechnologies transforment progressivement le quotidien à domicile : capteurs de chute discrets (montres, sols intelligents), piluliers connectés, systèmes de téléassistance nouvelle génération, robots compagnons pour personnes isolées ou atteintes de troubles cognitifs, plateformes de coordination des aides à domicile. Ces outils, encore peu déployés massivement, pourraient réduire la dépendance perçue et repousser l’âge d’entrée en institution.

La téléconsultation et la téléexpertise médicale, accélérées par la pandémie de 2020-2021, deviennent des leviers majeurs pour les EHPAD et résidences services seniors, particulièrement en zones sous-dotées en médecins généralistes et gériatres. Les opérateurs intègrent désormais ces solutions dans leurs offres, parfois en partenariat avec des plateformes comme Doctolib, Qare ou MesDocteurs.

L’intelligence artificielle commence aussi à entrer dans le secteur : détection précoce de la perte d’autonomie via analyse comportementale, optimisation des plannings d’auxiliaires de vie, assistance vocale pour personnes isolées. Ces innovations sont prometteuses, mais soulèvent aussi des questions éthiques (vie privée, consentement, dépendance technologique) qui restent largement à arbitrer.

Ce que cela change pour les familles, les pouvoirs publics et les investisseurs

Pour les familles, le défi est de penser le vieillissement comme une trajectoire, pas comme un événement ponctuel. Anticiper une résidence services à 78 ans, c’est éviter une entrée précipitée en EHPAD à 85 ans, dans des conditions d’urgence souvent traumatisantes. Cela implique d’aborder le sujet en amont, avec le sénior lui-même, ses enfants, et éventuellement un conseiller en gérontologie. Plusieurs CCAS (Centres Communaux d’Action Sociale) commencent à proposer des consultations « parcours résidentiel senior » pour aider à structurer cette réflexion.

Pour les pouvoirs publics, c’est sortir d’une approche où l’unique levier de réponse est la création de lits médicalisés. La loi Bien-Vieillir adoptée en 2024 a posé quelques jalons, notamment en renforçant le cadre réglementaire des résidences services seniors. Mais il reste à construire une véritable politique du parcours, intégrant urbanisme adapté, mobilité, services à domicile, RSS, MARPA, EHPAD et soins palliatifs dans une logique territoriale cohérente. Plusieurs régions et départements pilotent désormais des « schémas seniors » intégrant ces différentes dimensions.

Pour les investisseurs, enfin, le message est clair. « C’est une activité moins cyclique par nature », rappelle Daniel While. Là où l’immobilier de bureaux subit les soubresauts du télétravail et où le résidentiel classique reste sensible aux taux d’intérêt et aux cycles immobiliers courts, l’immobilier de santé et de services aux seniors s’appuie sur une demande structurelle, démographique, peu sensible aux variations conjoncturelles.

Les véhicules d’investissement collectifs (SCPI santé comme Pierval Santé d’Euryale, Primovie de Primonial REIM, ou des fonds dédiés) collectent des montants record. Les particuliers, eux, peuvent accéder au marché via l’achat direct d’un lot en RSS ou en EHPAD sous statut LMNP, avec des rendements bruts généralement compris entre 4,5 % et 6 % selon les opérateurs et les emplacements.

Le secteur attire désormais aussi des investisseurs institutionnels internationaux : fonds souverains du Moyen-Orient, fonds de pension canadiens et néerlandais, family offices européens. Leur intérêt témoigne de la maturité atteinte par le marché de l’immobilier de santé européen, désormais considéré comme une classe d’actifs à part entière, au même titre que la logistique ou les bureaux prime.

Le défi RH et opérationnel : maillon critique du modèle

Penser un parcours du sénior ne se résume pas à construire des bâtiments. Le véritable défi est humain. Aujourd’hui, le secteur du grand âge fait face à une pénurie aiguë de personnel : auxiliaires de vie, aides-soignants, infirmiers, agents de restauration, animateurs, directeurs de site. Les EHPAD français déclarent en moyenne 8 à 12 % de postes vacants en permanence, certains opérateurs montant jusqu’à 18 % dans les zones tendues.

Dans les résidences services seniors, la pression est moins forte (la médicalisation y est légère), mais le besoin d’attirer des profils polyvalents, capables d’animer la vie sociale tout en répondant aux besoins quotidiens des résidents, reste critique. Plusieurs opérateurs ont engagé des stratégies de marque employeur ambitieuses pour répondre à cet enjeu — comme Domitys, dont la campagne de recrutement « Faites-vous une autre idée des seniors » vient de lui valoir deux Prix d’Or au Grand Prix de la Créativité RH 2026, avec plus de 265 000 candidatures générées en 2025.

Sans cette capacité à attirer et fidéliser les talents, aucun « parcours du sénior » ne pourra réellement prendre corps : un bel immeuble vide d’équipes compétentes reste un bel immeuble vide.

Le défi RH ne se limite pas au recrutement : il englobe la formation, la reconnaissance des métiers, l’évolution professionnelle, la prévention des troubles musculo-squelettiques et de l’épuisement émotionnel. Les revalorisations issues du Ségur de la Santé en 2020-2021 ont permis un rattrapage salarial significatif pour certains métiers (aides-soignants notamment), mais elles restent insuffisantes pour compenser durablement l’attractivité limitée du secteur.

Plusieurs voies sont explorées : développement de l’apprentissage et de l’alternance dans les métiers du grand âge, validation des acquis de l’expérience pour reconnaître les compétences des aidants familiaux ayant exercé bénévolement, partenariats avec les missions locales et France Travail pour identifier des publics éloignés de l’emploi susceptibles d’être formés à ces métiers, recours encadré à l’immigration de travail (avec ses propres débats politiques et éthiques).

Et maintenant ?

Le marché européen a flairé le mouvement : 20 milliards d’euros ont été investis en immobilier de santé européen en 2025, après trois ans de repli, signe que les investisseurs institutionnels misent à nouveau sur ce segment. La France, qui dispose à la fois d’un savoir-faire opérateur reconnu (Korian, LNA Santé, Domitys, Steva, Les Senioriales) et d’un cadre réglementaire encadré (statut LMNP, bail commercial 11 ans, contrôles ARS), a une carte à jouer.

À condition d’accepter que l’avenir du grand âge ne se joue pas seulement dans les EHPAD, mais dans tout ce qui se passe avant : dans la qualité de l’habitat adapté à 70 ans, dans le déploiement des résidences services à 75 ans, dans le maillage du domicile à 80 ans, dans l’innovation des formats intergénérationnels et communautaires. Le tout-EHPAD était une réponse de XXe siècle. Le parcours du sénior, lui, est en train d’inventer le grand âge du XXIe.

Ce passage de paradigme prendra du temps. Il suppose des évolutions législatives — un projet de loi grand âge de nouvelle génération est attendu —, des transformations dans la formation des professionnels de santé et du social, des innovations financières pour mobiliser l’épargne longue au service de l’immobilier du grand âge, et surtout, une évolution culturelle profonde du regard que la société porte sur la vieillesse.

« Le business case est démographique, et il est clair », redit Daniel While. Les chiffres sont implacables. La question n’est plus de savoir si la France doit construire un véritable parcours du sénior, mais quand, comment et avec quels acteurs. Le débat est ouvert. Les réponses, elles, sont en train de s’écrire — résidence après résidence, expérimentation après expérimentation, génération après génération.

Source : entretien Daniel While, directeur Recherche et Stratégie d’Euryale, recueilli par Frédéric Tixier — Pierre Papier, mai 2026.