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Travaux de réhabilitation lourde, d’extension ou encore de reconstruction totale : nombre d’Ehpad sont contraints d’engager des programmes immobiliers de grande ampleur. Les établissements ont en effet besoin de se moderniser, que ce soit pour l’accueil de personnes plus dépendantes, la spécialisation des unités de vie, l’évolution des normes et des réglementations. Par ailleurs, le parc immobilier des EHPAD public et privé non lucratif est vieillissant (les 2/3 des EHPAD publics ont un patrimoine immobilier supérieur à 25 ans).
« Ces opérations immobilières, peu fréquentes dans la vie d’une direction d’Ehpad, peuvent avoir des conséquences durables sur le financement global du secteur des personnes âgées », souligne l’Agence nationale d’appui à la performance des établissements de santé et médico-sociaux (ANAP). « Chaque mètre carré construit sera à financer durant toute la vie de l’établissement. Aussi, les décideurs doivent avoir tous la paramètres en main afin d’engager leur organisation dans des réalisations qui seront supportables pour les résidents, les familles et les collectivités ». Dans ce contexte, l’agence publie un outil de simulation permettant de mesurer l’impact d’un investissement immobilier sur le prix de journée en Ehpad. Objectif de cette publication : mettre à la disposition des directeurs d’établissements les informations nécessaires leur permettant de se poser les bonnes questions et de les alerter sur certains points sensibles à surveiller lors d’une opération immobilière.
« Cet outil permet de réaliser simultanément plusieurs scenarii, en offrant la possibilité de faire varier de nombreux facteurs comme le dimensionnement capacitaire du projet, le mode de financement, le type de portage ainsi que la structure des charges d’exploitation qui résulterait des opérations immobilières testées », précise l’ANAP. • L’outil de simulation et les 13 fiches thématiques (du projet d’établissement au projet immobilier ; • Le CPOM ; • L’efficience du projet architectural ; • Les points d’attention lors d’une opération de réhabilitation ; • L’externalisation de la cuisine et de la blanchisserie ; • Le bilan du coût de l’opération ; • Les outils et guides à disposition ; • Les modes de dévolution ; • La loi SRU ; • Les modes de financements et leurs impacts sur le compte de résultat ; • Les subventions et aides possibles ; • La TVA sur un projet immobilier en EHPAD ; • Le Plan pluriannuel d’investissement (PPI) ; sont disponibles en téléchargement sur le site internet de l’ANAP : www.anap.fr
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Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?
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Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en EHPAD ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?
A lire aussi : Construire pour mieux prendre soin : l'autonomie et la bientraitance au cœur de l'architecture adaptée
Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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