Le taux d’occupation (TO) en Ehpad est le nombre de résidents hébergés sur le nombre de lits autorisés. Entre 2019 et 2024, ce ratio a fortement baissé, ce que le think tank Matières grises a montré dans une note d’analyse publiée en octobre 2024.
Avant 2020, les Ehpad affichaient des taux d’occupation généralement élevés, entre 95 % et 98 %. La crise du Covid-19 a entraîné une chute brutale de 5 points dès 2020, plus précisément de 93 % en 2019 à 88 % en 2023. Cette baisse s’explique par plusieurs facteurs :
- les restrictions sanitaires, qui ont empêché de nouvelles admissions pendant la pandémie ;
- des vagues de décès massifs parmi les résidents ;
- l’impact de scandales médiatisés (comme l’affaire Orpéa après la publication du livre Les Fossoyeurs) et une dégradation de l’image des Ehpad.
Toutefois, ces taux d’occupation calculés à l’échelle nationale masquent de fortes disparités régionales. Les régions les plus touchées sont l’Île-de-France, les Hauts-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes, avec des baisses atteignant 7 %. En revanche, des zones comme la Nouvelle-Aquitaine et les Pays de la Loire ont mieux résisté : leurs taux sont inférieurs de 3 à 3,5 % environ. Notons aussi que le secteur privé lucratif a subi une baisse plus importante que les secteurs publics ou non lucratifs.
Matières grises identifie plusieurs raisons pour lesquelles les taux d’occupation ne reviennent pas à leurs niveaux d’avant-crise :
- La stagnation temporaire du nombre des 85 ans et plus, liées au creux démographique des années 1935-1945.
- La transition vers le domicile, encouragée par des politiques publiques comme Ma Prime Adapt’.
- L’augmentation des coûts, rendant l’accès difficile pour de nombreuses familles.
En attendant la reprise démographique attendue à partir de 2028, plusieurs solutions sont proposées pour optimiser l’activité des Ehpad, notamment :
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- décloisonner les offres d’hébergement temporaire et permanent ;
- ouvrir les Ehpad aux situations d’urgence (sorties d’hospitalisation, crises familiales) ;
- rendre les rapports d’évaluation accessibles pour rétablir la confiance ;
- assouplir les mécanismes de financement, comme suspendre les pénalités pour les TO inférieurs à 95 %.
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Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?
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Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en EHPAD ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?
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Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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