Semaine du 3 au 8 mars 2026 : EHPAD, LMNP, municipales et Salon des Seniors – Le point complet

Par la rédaction d’EHPAD Magazine – 8 mars 2026

La première semaine de mars 2026 a été particulièrement dense pour le secteur médico-social et l’investissement en EHPAD. Entre la confirmation des réformes fiscales du LMNP, la préparation des élections municipales et la tenue imminente du Salon des Seniors à Paris, les professionnels du secteur comme les investisseurs particuliers ont de quoi alimenter leur réflexion stratégique. Tour d’horizon complet d’une actualité riche en enseignements.

1. Réforme fiscale du LMNP 2026 : les résidences gérées restent le dernier refuge de l’investisseur

C’est sans doute l’information la plus structurante de ce début d’année pour les investisseurs immobiliers : le cadre fiscal du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a profondément évolué depuis le 1er janvier 2026. Le projet de loi de finances 2026, adopté le 2 février 2026 via l’article 49.3, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 continuent de produire leurs effets conjugués. Les investisseurs doivent désormais composer avec un paysage réglementaire profondément remanié.

Ce qui change concrètement en 2026

La mesure la plus impactante concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Jusqu’à présent, le génie du LMNP résidait dans un mécanisme en deux temps : l’amortissement comptable permettait de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant la durée de détention, et le jour de la revente, le fisc calculait la plus-value sur la base du prix d’achat initial, « oubliant » les amortissements déjà déduits. Cette époque est révolue pour le LMNP classique.

Prenons un exemple concret : un bien acheté 200 000 euros, détenu pendant quinze ans, avec 100 000 euros d’amortissements cumulés. Avant la réforme, la plus-value se calculait sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Désormais, le fisc considère que le prix de revient est minoré des amortissements déduits. Si le bien se revend 250 000 euros, la plus-value imposable passe de 50 000 euros à 150 000 euros. La facture fiscale à la sortie se trouve ainsi multipliée de manière considérable.

Parallèlement, les meublés de tourisme non classés subissent un durcissement sévère : l’abattement forfaitaire en micro-BIC tombe à 30 % (contre 50 % auparavant) et le plafond de recettes est abaissé à 15 000 euros par an. Des milliers de loueurs saisonniers se retrouvent contraints de basculer vers le régime réel, avec toute la complexité comptable que cela implique.

L’exception majeure : EHPAD et résidences de services

Et c’est là que réside la bonne nouvelle pour les investisseurs en EHPAD, en résidences seniors et en résidences étudiantes. Les résidences de services exploitées sous bail commercial sont explicitement exemptées de la réintégration des amortissements dans la plus-value. Concrètement, cela signifie que les investisseurs en EHPAD sous statut LMNP continuent de bénéficier du régime d’amortissement classique sans limitation, de la non-réintégration des amortissements en cas de revente, des plafonds micro-BIC préservés à 77 700 euros avec un abattement de 50 %, et de la déduction intégrale des charges.

Cette exemption fait des résidences gérées le dernier investissement immobilier permettant de ne payer d’impôt ni pendant la phase d’exploitation, ni – ou très marginalement – à la sortie. La hausse des prélèvements sociaux (de 17,2 % à environ 18,6 %, votée dans le cadre de la LFSS 2026 adoptée le 16 décembre 2025) constitue certes un ajustement à la hausse, mais qui touche l’ensemble des revenus du patrimoine et non spécifiquement l’investissement en résidence gérée.

Pour les investisseurs avisés, le message est clair : dans le nouveau paysage fiscal 2026, l’EHPAD et les résidences de services constituent des « valeurs refuges » d’une solidité remarquable. Le marché secondaire, en particulier, offre l’avantage de pouvoir acquérir des biens déjà en exploitation, avec un historique de rendement vérifiable et un bail commercial en cours.

2. Le Salon des Seniors 2026 : la santé au quotidien à l’honneur

Le 28e Salon des Seniors de Paris se tient du 11 au 14 mars 2026 à Paris Expo, Porte de Versailles (pavillon 5.2). L’événement, créé il y a plus de vingt-cinq ans par le magazine Notre Temps, s’affirme cette année encore comme le rendez-vous national de référence pour les personnes de 55 ans et plus, leurs aidants et leurs proches.

Pour cette édition 2026, le fil rouge retenu est explicite : « La santé au quotidien : comprendre, agir, cultiver ». Plus de 210 exposants et 200 conférences, tables rondes, ateliers et animations sont programmés sur quatre jours d’ouverture, chaque jour de 10 heures à 18 heures, avec une entrée gratuite sur inscription.

Le programme s’articule autour de trois axes complémentaires. Le premier, « Comprendre », rassemble médecins, professionnels de santé et experts de la prévention pour donner des repères clairs sur les enjeux de santé après 50 ans. Le deuxième, « Agir », met l’accent sur les gestes concrets : activité physique adaptée, nutrition, santé mentale, prévention des chutes et dépistages pratiques. Le troisième, « Cultiver », insiste sur la dimension durable du bien-être : plaisir de bouger, alimentation équilibrée, vie sociale, engagement bénévole et projets culturels.

Le salon est organisé autour de six univers thématiques couvrant la santé et la prévention, le bien-être et la forme, la vie active et l’engagement, le patrimoine et les finances, l’habitat et les solutions de logement, ainsi que les loisirs et le tourisme.

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Pour les professionnels du secteur EHPAD, ce salon représente une vitrine importante. La gestion patrimoniale des seniors, les solutions d’habitat adapté et les questions de financement de la dépendance sont autant de sujets directement liés à l’écosystème des résidences médicalisées. Notons également la tenue parallèle du 33e colloque de l’Afar sur les soins relationnels en psychogériatrie, le 12 mars 2026, qui intéresse directement les directeurs d’établissements.

3. Municipales 2026 : le droit de vote des résidents en EHPAD au cœur du débat

Les élections municipales françaises de 2026 se tiendront les 15 et 22 mars. À une semaine du premier tour, la question du vote des résidents en EHPAD revient avec force dans le débat public. Et les constats restent préoccupants.

Selon un rapport parlementaire publié en 2023, s’appuyant sur le rapport Dufeu de 2019, seulement 19 % des résidents en EHPAD avaient voté lors des municipales de 2014, contre environ 60 % de participation dans la population générale. Un écart abyssal qui interpelle sur l’effectivité des droits civiques des personnes âgées hébergées en établissement.

Le cadre juridique a certes évolué. Depuis la loi du 23 mars 2019, les personnes placées sous tutelle ou curatelle conservent leur droit de vote, mettant fin à une exclusion qui touchait notamment de nombreux résidents souffrant de troubles cognitifs. Six ans plus tard cependant, ce droit reste largement méconnu et très peu exercé dans la pratique.

Pour tenter d’y remédier, le Cercle Vulnérabilités et Société et ses partenaires ont mis à disposition des établissements un kit pratique baptisé « Ma voix compte ». Ce dispositif gratuit vise à outiller les professionnels pour accompagner les résidents souffrant de handicaps mentaux, de maladies neurodégénératives ou de troubles liés au vieillissement dans l’exercice de leur citoyenneté. Les concepteurs insistent sur un point fondamental : il ne s’agit pas d’inciter les personnes à voter, mais de leur permettre d’envisager cette possibilité comme tout citoyen.

Sur le plan pratique, l’entrée en EHPAD s’apparente juridiquement à un déménagement. Le résident doit s’inscrire sur les listes électorales de sa nouvelle commune pour y voter, avec une attestation de résidence délivrée par la direction de l’établissement. La procuration reste l’alternative principale pour les résidents dans l’impossibilité de se déplacer au bureau de vote, mais les démarches nécessitent souvent l’implication active de la famille et du personnel de l’établissement.

Cette problématique dépasse le seul cadre des droits civiques. Elle met en lumière la place que la société accorde à ses aînés les plus fragiles et la responsabilité des établissements dans le maintien de la dignité et de l’autonomie de leurs résidents. Pour les directeurs d’EHPAD, l’accompagnement du droit de vote constitue un marqueur concret de la qualité de l’accompagnement global proposé.

4. Emeis sort de son plan de sauvegarde accélérée : un tournant stratégique

Événement majeur pour le secteur des EHPAD privés : Emeis (anciennement Orpea) a annoncé en février 2026 sa sortie du plan de sauvegarde accélérée, à la suite de l’approbation par le tribunal des affaires économiques de Nanterre. Cette sortie a été rendue possible grâce à un plan de cessions massif et à la restructuration financière engagée depuis la prise de contrôle par le groupement mené par la Caisse des Dépôts et Consignations en février 2023.

Le rappel des faits est nécessaire pour mesurer le chemin parcouru. Après la publication du livre-enquête de Victor Castanet début 2022 et les révélations de Cash Investigation, le groupe alors nommé Orpea avait vu son cours de bourse s’effondrer de plus de 90 %. La restructuration qui s’en est suivie a profondément reconfiguré l’actionnariat du groupe, avec une dilution massive des anciens actionnaires.

Aujourd’hui, Emeis compte plus de 1 050 établissements et environ 94 500 lits à travers plus de 20 pays, avec un chiffre d’affaires supérieur à 5,6 milliards d’euros en 2024. Le groupe reste le premier exploitant privé d’EHPAD en France. Sa sortie de la sauvegarde accélérée marque le retour à une gestion normalisée et envoie un signal positif au marché sur la solidité retrouvée de l’opérateur.

Pour les investisseurs LMNP détenteurs de lots dans des résidences exploitées par Emeis, cette nouvelle est rassurante. La continuité opérationnelle et la capacité du groupe à honorer les baux commerciaux constituent des éléments fondamentaux pour la sécurité de l’investissement. Il convient néanmoins de maintenir une vigilance constante sur la santé financière de tous les exploitants et de diversifier ses actifs lorsque cela est possible.

5. Le débat sémantique : « EHPAD » ou « maison de retraite » ?

Un débat intellectuel stimulant a émergé cette semaine autour de la dénomination même des établissements qui nous occupent. Le sociologue Julien Damon a publié dans Le Point une chronique appelant à abandonner le sigle « EHPAD » au profit de l’appellation plus traditionnelle de « maison de retraite ».

L’argument n’est pas sans fondement. Le terme EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), apparu dans la sphère administrative à la fin des années 1990 et popularisé dans le langage courant au milieu des années 2000, est devenu, selon les mots du sociologue, une « étiquette répulsive ». Les scandales de gestion ayant défrayé la chronique et l’image de lieux de fin de vie subis ont contribué à charger ce sigle d’une connotation anxiogène.

Le retour au terme « maison de retraite » serait porteur d’une dimension plus chaleureuse et humaine, recentrant le regard sur l’idée de lieu de vie plutôt que d’établissement médico-social. Ce débat, loin d’être anecdotique, touche à la perception que la société française entretient vis-à-vis du vieillissement et de la dépendance.

Du point de vue de l’investisseur, cette réflexion a une portée pratique. L’image du secteur influence directement la confiance des familles, le taux de remplissage des établissements et, in fine, la solidité des exploitants. Un secteur perçu positivement attire davantage de financements, de talents soignants et de résidents, créant un cercle vertueux favorable à la rentabilité des investissements.

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6. Classement des grands groupes d’EHPAD : état des lieux en 2026

Le paysage des opérateurs d’EHPAD privés continue son évolution en ce début 2026. Clariane (ex-Korian) maintient la première place du classement avec plus de 550 établissements en France et le réseau Âges et Vie comptant 183 maisons partagées. Le groupe a néanmoins cédé fin 2025 son réseau de services d’aide à domicile Petits-fils au Crédit Agricole, dans une logique de recentrage.

DomusVi occupe la deuxième position, conforté par le rachat du groupe Medeos et ses 34 établissements représentant 2 693 lits. Emeis se positionne en troisième place avec un nombre d’EHPAD en France en légère diminution, conséquence directe de la restructuration évoquée précédemment.

Colisée, quatrième du classement, reste stable après les opérations importantes réalisées en 2021, notamment le rachat des 46 établissements du groupe SGMR Les Opalines. Le groupe traverse par ailleurs sa propre phase de restructuration financière, avec la sortie du fonds suédois EQT de son actionnariat et une prise de contrôle par les créanciers. Contrairement à la situation d’Emeis, cette restructuration ne résulte pas d’un scandale éthique mais d’une stratégie d’hypercroissance financée par la dette caractéristique de la période 2010-2020.

LNA Santé (anciennement Le Noble Âge) complète le quinté de tête des opérateurs privés avec un modèle alliant rigueur financière et qualité de prise en charge reconnue.

Pour les investisseurs, le choix de l’exploitant demeure un critère déterminant. Le taux d’occupation moyen des EHPAD publics a atteint 94,6 % en 2024 et reste globalement supérieur à 95 % pour les établissements bien positionnés. Toutefois, certaines zones affichent des taux inférieurs à 85 %, notamment en Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est ou en Île-de-France, rappelant l’importance de l’analyse géographique dans toute décision d’investissement.

7. Budget EHPAD et politique du grand âge : les enjeux financiers de 2026

Le contexte budgétaire français reste tendu en ce début 2026. Le prix moyen d’un séjour en EHPAD s’établit désormais autour de 2 630 euros par mois, selon les données communiquées à la CNSA. Ce montant varie considérablement selon l’emplacement géographique, le niveau de confort hôtelier et l’ancienneté du bâti.

La question du financement de la dépendance reste entière. Le crédit d’impôt universel sur les frais d’EHPAD, qui aurait dû remplacer la réduction d’impôt existante par un crédit d’impôt de 25 % accessible à tous les résidents y compris les non-imposables, n’a finalement pas été retenu dans le budget 2026. Les règles fiscales restent donc inchangées : la réduction d’impôt de 25 % demeure réservée aux contribuables imposables, dans la limite de 10 000 euros de dépenses annuelles.

En parallèle, une tarification simplifiée est expérimentée dans 23 départements volontaires depuis juillet 2025 et jusqu’à fin 2026, visant à fluidifier les parcours entre le domicile et l’EHPAD. Un rapport de la Fédération Hospitalière de France alerte par ailleurs sur la situation financière préoccupante des EHPAD publics : près de 85 % d’entre eux seraient en déficit, avec une augmentation de ce déficit de 60 % en un an.

Ces tensions budgétaires renforcent paradoxalement l’attractivité de l’investissement privé dans le secteur. Le déficit structurel de lits – estimé à plus de 200 000 places manquantes – ne pourra être comblé qu’avec une contribution significative du capital privé. Pour l’investisseur, cette réalité démographique et financière constitue le socle fondamental de la demande qui soutient les rendements locatifs du secteur.

8. Perspectives pour l’investisseur : les fondamentaux restent solides

En synthèse, que retenir de cette semaine dense pour orienter sa stratégie patrimoniale ? Les fondamentaux démographiques demeurent inchangés et favorables. La France compte plus de 27 % de sa population au-delà de 60 ans, un ratio qui atteindra 36 % d’ici 2040. Le nombre de seniors en perte d’autonomie pourrait atteindre 2,8 millions de personnes d’ici 2050, selon les projections de l’Insee.

Le cadre fiscal du LMNP en résidence gérée sort renforcé des réformes 2025-2026, paradoxalement conforté par le durcissement qui frappe le LMNP classique et les meublés de tourisme. Les rendements bruts de l’investissement en EHPAD se maintiennent dans une fourchette de 4,5 % à 6,5 % selon l’emplacement et la qualité du gestionnaire, des niveaux très supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel classique dans les grandes métropoles.

Le ticket d’entrée reste accessible, avec des lots disponibles sur le marché secondaire à partir de 70 000 à 150 000 euros, et l’effet de levier du crédit bancaire permet une acquisition avec un effort d’épargne modéré. La récupération de la TVA sur les acquisitions neuves (environ 16 600 euros pour un achat de 100 000 euros TTC) constitue un avantage financier immédiat, sous réserve d’une conservation du bien pendant vingt ans.

Les signaux envoyés par les principaux exploitants sont encourageants : la sortie d’Emeis de la sauvegarde accélérée, la solidité opérationnelle de Clariane et le recentrage stratégique de l’ensemble du secteur vers la qualité et la transparence participent à la restauration de la confiance.

Pour autant, la prudence reste de mise. Le choix de l’exploitant, l’analyse fine du bail commercial, la vérification du taux d’occupation et de l’emplacement géographique demeurent des prérequis indispensables avant toute décision d’investissement. Le marché secondaire, avec son historique de performance vérifiable, offre à cet égard une lisibilité que le neuf en VEFA ne peut pas garantir.

En conclusion

Cette première semaine de mars 2026 confirme une tendance de fond : le secteur de l’EHPAD et des résidences de services médicalisées traverse une phase de maturation et de normalisation après les turbulences des années 2022-2024. Le cadre réglementaire et fiscal se stabilise en faveur des investisseurs de long terme, la demande structurelle ne fléchit pas et les opérateurs se restructurent pour offrir davantage de solidité.

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Le Salon des Seniors de la semaine prochaine à Paris sera l’occasion de prendre le pouls du secteur en direct, tandis que les municipales des 15 et 22 mars nous rappelleront que derrière les chiffres et les rendements, il y a des femmes et des hommes dont la dignité et les droits, y compris le droit de vote, méritent toute notre attention.

EHPAD Magazine continuera de suivre au plus près l’ensemble de ces sujets pour vous apporter l’information la plus complète et la plus pertinente sur l’actualité du secteur.

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