Après la publication du livre enquête Les Fossoyeurs du journaliste Victor Castanet, le gouvernement a chargé l’Inspection générale des affaires sociales (IGAS) et l’Inspection générale des finances (IGF) d’établir un rapport sur le groupe Orpea. L’objectif était d’examiner les pratiques d’Orpea dans la gestion de ses EHPAD (suites apportées aux différents contrôles ou inspections, gestion de consommables tels que les protections hygiéniques et les aliments, management et taux d’encadrement…).
Le rapport de l’IGAS et de l’IGF rappelle pour commencer que la réforme de 2015 a assoupli les règles relatives à l’affectation des fonds publics. S’y ajoutent des difficultés de recrutement. Celles-ci ont conduit à affecter du personnel non qualifié (des auxiliaires de vie « faisant fonction ») à des tâches normalement attribuées aux aides-soignants notamment. De plus, la capacité de contrôle externe des EHPAD est insuffisante, « les pouvoirs financiers et les moyens humains des ARS étant limités ».
D’après l’IGAS et l’IGF, le groupe Orpea se caractérise par une « organisation très centralisée », qui donne la « priorité à la performance financière ». Le dialogue social est peu actif, ce dont témoignent « un niveau de droits et un cadre de rémunération particulièrement réduits ». La capacité d’accueil autorisée est régulièrement dépassée, avec des conséquences néfastes sur la qualité de l’encadrement et des conditions de travail du personnel, déjà fréquemment en situation de sous-effectif.
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La gestion des ressources humaines d’Orpea présente des « indicateurs plus dégradés que la moyenne du secteur », concernant notamment le taux de rotation des personnels, la sinistralité au travail et le recours au licenciement non économique.
Concernant la prise en charge des résidents, le rapport pointe les « fragilités de l’organisation des soins, un manque de moyens humains et une insuffisante participation des usagers ».
Le suivi interne suite aux contrôles externes se révèle lui aussi « imparfait », mais c’est le cas « pour partie dans le reste du secteur des EHPAD ».
Si le rapport confirme les révélations du journaliste Victor Castanet, ses auteurs insistent sur le fait que les personnels des EHPAD ne sont pas pointés du doigt. Ce sont en effet « le cadre national d’organisation de l’entreprise et ses modalités de pilotage » qui ne leur garantissent « pas toujours de manière suffisante les conditions adéquates d’exercice de leur métier ».
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Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?
Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
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Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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