Recenser les besoins
Les architectes sont unanimes : pour concevoir des établissements adaptés, recueillir la parole des résidents, des professionnels et des familles est essentiel. Une donne toutefois absente dans le cadre des commandes publiques. Témoignages.
> « Pour les commandes publiques, l’architecte est confronté à un programme plus qu’à un directeur. On peut apporter des modifications à la marge mais très peu. Dans le secteur privé, les échanges avec les directeurs d’établissements et les équipes soignantes sont plus importants. Le personnel va réfléchir aux locaux en termes de déplacement, d’ergonomie et de besoin pour manipuler les personnes âgées. Ces priorités en matière d’aménagement des locaux peuvent parfois être en opposition avec les besoins des personnes âgées. Mon rôle consiste à trouver des compromis », explique Xavier Gauche, architecte associé de l’atelier Gauche’s Muru.
> « Lorsque l’on travaille avec des groupes, c’est très hiérarchisé. C’est l’entité médico-sociale qui fait le relais avec le directeur et l’Agence régionale de santé. C’est le service promotion de ces groupes qui établit un cadre pour répondre aux besoins », note Alexandre Vajda, architecte associé de l’agence ThomasVajda.
> « Dans le cadre de réhabilitations, les représentants des Conseils généraux ou des ARS connaissent très bien les établissements. Ils ont l’historique des relations avec le personnel et avec les familles. Du coup, ils ont une connaissance de tous les défauts de l’immobilier. Si bien qu’il y a une attente et des critères assez rigoureux sur la façon dont on doit conduire le projet. En revanche, en matière d’extensions et de restructurations, il y a davantage de liens avec la direction de l’Ehpad. On est amené à la rencontrer lors des visites que l’on fait sur place avant de démarrer le projet », précise Jean-Louis Thomas, associé de l’agence Thomas-Vajda.
> « Avant la réflexion sur un projet architectural, j’organise des groupes de travail avec toutes les catégories de personnes : celles qui habitent, celles qui travaillent et celles qui visitent l’établissement. Il est rare que les résidents, le personnel et les familles se rencontrent pour réfléchir ensemble sur un sujet fonctionnel qui les concerne tous. Or, cela crée une dynamique, un cercle vertueux », apprécie l’architecte Didier Salon.
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Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?
Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en EHPAD ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?
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Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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