Vous avez fait l’acquisition, il y a plusieurs années, de chambres en EHPAD. Le moment est venu pour vous de vous en séparer. Les raisons sont nombreuses :
- Vous divorcez
- Vous avez besoin de trésorerie
- Ce bien en EHPAD est en indivision suite à un héritage
- Vous étiez en LMP et voulez passer en LMNP puisque vous êtes en dessous des 23 000 euros de loyers annuels.
Mais cela peut aussi être parce que vous étiez en CENSI-BOUVARD et les 9 ans sont écoulés. Votre EHPAD arrive en fin d’amortissement et la réduction d’impôt en CENSI BOUVARD arrive à son terme. Alors, pourquoi conserver un bien qui vous génère des impôts ?
Il est donc plus intéressant de revendre votre investissement en EHPAD et, éventuellement, d’acheter une nouvelle chambre en LMNP pour éviter de payer des impôts sur les loyers. Nous saurons vous conseiller.
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Pour la revente de votre EHPAD, nous vous conseillons de faire appel à des spécialistes.
Délais de revente de votre EHPAD
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Ce qui est idéal, c’est de faire la revente en début de bail (soit moins de 5 ans après son début ou son renouvellement). Faute de quoi le prix de revente sera forcément plus bas, car le risque sera plus grand.
Prenez également en compte l’emplacement et le gestionnaire. Un emplacement attractif, un gestionnaire de qualité seront un atout pour tirer vers le haut le prix de vente.
Comptez en moyenne 3 à 4 mois pour revendre votre lot, ce qui est relativement rapide. À noter que ce délai dépendra directement du prix que vous allez exiger. Plus vous serez en accord avec les prix du marché, plus rapide sera la vente.
EHPAD et plus-value
Si vous avez mis toutes les chances de votre côté avec : un bon emplacement et un bon gestionnaire, au bout de 10 ans, vous pouvez espérer faire une plus-value qui varie entre 5 % et 10 %.
Cependant, si vous aviez fait un investissement à un prix sur valorisé, il est tout à fait probable que vous y perdiez un peu d’argent. Cela est une possibilité qui reste assez rare et qui n’ira pas au-delà de 10 % de perte.
EHPAD : calculer le prix de revente
Une société spécialisée dans la revente d’EHPAD vous demandera de lui fournir les éléments suivants pour estimer le prix de vente de votre EHPAD :
- Copie du bail commercial
- Dernière quittance de loyer
- Taxe foncière
- Frais de syndics
- Compte rendu des 3 dernières assemblées générales
Tout comme pour la vente d’un bien classique, vous avez le choix d’opter pour un mandat qui n’est pas exclusif, afin de travailler avec plusieurs professionnels de la revente d’EHPAD. Cela dit, nous vous conseillons de ne pas confier la vente de votre bien à plus de deux agences. Cela pourrait nuire à la bonne vente de votre bien. Les honoraires de ces dernières sont entre 5 % et 8 %.
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L’agence que vous aurez choisie va calculer le prix de revente de votre EHPAD en prenant soin d’avoir un rendement final qui sera entre 5 % et 5,5 %. Cela dépend de la durée restante du bail et du gestionnaire. Avec un petit gestionnaire, le taux peut atteindre les 6 %.
En savoir plus : www.ehpad-invest.com
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Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?
Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
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Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en EHPAD ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?
Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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