Directeur régional en charge de l’exploitation de dix-sept Ehpad du groupe Orpéa en Picardie et dans le Nord-Pas-de-Calais, Pascal Lataix revient sur la politique et les protocoles de son groupe en matière de rénovation.
Quelle est la politique d’Orpéa en matière de rénovation ?
Pascal Lataix : Le groupe Orpéa a investi 2 milliards d’euros en cinq ans dans les rénovations et les constructions. Nos priorités sont les suivantes : la sécurité des résidents et du personnel ; l’accessibilité des chambres et des locaux afin d’offrir un vrai lieu de vie mais aussi l’entretien continu et le confort des personnes âgées. Grâce au service Travaux du groupe et aux bureaux de contrôle qui aident le directeur d’établissement, nous connaissons l’ensemble des règlementations et normes auxquels nous sommes soumis. En outre, les visites périodiques obligatoires que nous réalisons mais aussi les remontées de terrain qu’effectuent les agents de maintenance nous permettent de détecter d’éventuelles améliorations architecturales. Enfin, notre politique consiste à répondre au profil des résidents accueillis et force est de constater que les personnes âgées en Ehpad sont de plus en plus dépendantes. Il faut donc leur offrir une parfaite accessibilité des lieux mais aussi des salles multisensorielles (comme la méthode « Snoezelen ») ainsi que des petites unités de vie (Alzheimer ou grand dépendant) car elles doivent bénéficier d’un personnel de proximité afin d’effectuer les gestes de la vie quotidienne.
Comment constituez-vous un dossier de rénovation ?
P. L. : Tout commence par un audit qui non seulement étudie les techniques et les travaux envisagés mais aussi les besoins des résidents et des personnels. Puis nous réalisons un appel d’offres afin de nous entourer de partenaires solides. Nous retenons les prestataires selon des critères précis comme le choix d’artisans locaux, le respect des engagements environnementaux ou encore les capacités à répondre au cahier des charges formulé par le gestionnaire et ce, avec les professionnels sur le terrain ainsi que les services qualité et médical du groupe. Enfin, le responsable des travaux assure la coordination entre les architectes du bureau d’études et les divers fournisseurs.
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Comment accompagner au mieux ces résidents fragiles lorsque les travaux sont menés au sein des établissements ?
P. L. : Avec leur accord et celui des familles, les résidents dont les chambres sont concernées par les travaux sont délocalisés provisoirement au sein de la structure. En outre, nous bloquons l’accueil de nouveaux résidents le temps des travaux. Enfin, nous prenons soin, à chaque fois que la rénovation implique la création d’un nouveau projet de vie (unité de vie Alzheimer, par exemple) de reconfigurer le lieu de vie temporaire en fonction des nouvelles possibilités du lieu futur. L’objectif est en effet d’habituer le personnel et les résidents à une nouvelle ambiance et à une nouvelle organisation de l’espace et du temps.
Quels sont les pièges à éviter ?
P. L. : Oublier l’œil avisé des professionnels de terrain qui penseront sécurité, pratiques ergonomiques et convivialité.
Certains ont de la chance…
La Lozère compte environ un Ehpad par canton et la plupart sont des petites structures. Lors de rénovations du bâti, les gestionnaires profitent de ce qui est à l’origine une contrainte : la plupart des établissements lozériens n’étant pas occupés à 100 %, cela permet d’installer les résidents dans des établissements voisins lorsque l’un d’eux est en restructuration.
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Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'un investissement en EHPAD ?
Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP en EHPAD ?
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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?
Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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