Initialement prévue pour la fin 2019, la réforme Grand Âge tarde à venir et suscite l’impatience des professionnels du secteur. Elle serait reportée à l’été 2020.
Toutefois, des signes positifs sont perceptibles. Ainsi, une étape a été franchie dans la revalorisation des salaires souhaitée pour redonner de l’attractivité aux métiers du grand âge.
En effet, le 27 février dernier, la Directrice générale de la cohésion sociale (DGCS), Virginie Lasserre, a fait des annonces en ce sens lors de la conférence salariale des établissements et services sociaux et médico-sociaux privés à but non lucratif, qui compte environ 1,7 million de salariés et plus de 41 000 établissements et services. Y étaient réunis, comme chaque année, les partenaires sociaux du secteur, unions et fédérations d’employeurs et organisations syndicales de salariés représentatives, ainsi que des représentants des ministres compétents pour le secteur, des caisses de sécurité sociale, de la caisse nationale de solidarité pour l’autonomie et de l’assemblée des départements de France.
Virginie Lasserre y a annoncé un taux d’évolution de la masse salariale de 1,25 % pour l’ensemble des conventions collectives de la branche de l’action sanitaire, sociale et médico-sociale privée à but non lucratif et de l’union intersyndicale des secteurs sanitaires et sociaux (UNISSS).
Pour la branche de l’aide à domicile, un taux différencié de 2,7 % est appliqué afin de pouvoir réévaluer les plus bas salaires des professionnels qui accompagnent au quotidien les personnes les plus fragiles. Leur rémunération se situe en effet trop souvent sous le SMIC. Ainsi, d’après l’USB Domicile (Union Syndicale de Branche de l’aide à domicile), « il faut actuellement 18 ans à un salarié pour atteindre une rémunération supérieure au SMIC ».
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Cet effort représente plus de 310 millions d’euros tous financements confondus. Mais malgré ces signes positifs, l’USB Domicile « s’interroge sur l’application effective et pérenne de ces mesures salariales par les financeurs, sur l’ensemble des territoires, et dès l’exercice 2020 » et réclame une « refonte totale des grilles salariales » évaluée à 600 millions d’euros nécessitant une tarification plus élevée des services.
Prochaine étape avant l’été : une conférence sociale sur les métiers du grand âge, présidée par la ministre du Travail et le ministre des Solidarités et de la Santé, qui réunira l’ensemble des acteurs du secteur pour identifier d’autres actions permettant d’améliorer l’attractivité des métiers de ce secteur.
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Le rendement moyen d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire se situe entre 5% et 8% par an, selon l'exploitant, l'emplacement et l'état du bail commercial. Ce rendement est net de charges de gestion puisque l'exploitant gère tout.
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Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition sur les revenus locatifs. Les loyers perçus sont imposés au régime BIC, souvent plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
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Oui, la revente d'une chambre en EHPAD est possible sur le marché secondaire. Le prix de revente dépend du rendement servi, de la durée restante du bail et de la solidité de l'exploitant. Les délais de revente varient de quelques semaines à quelques mois.
L'investissement en EHPAD est-il risqué ?
L'investissement en EHPAD présente un risque modéré. Le bail commercial garantit les loyers indépendamment du taux d'occupation. Le principal risque est lié à la solidité financière de l'exploitant. La demande structurelle liée au vieillissement de la population soutient ce marché sur le long terme.
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